Anasayfa/Sıkça sorulan sorular
Uzman Projeler · Rehber
Projeden ev alırken gerçekten merak edilenler.
Satış ofisinde sorulmayan, sorulduğunda net cevap alınamayan sorular. Hepsi yürürlükteki mevzuata dayandırıldı; her cevabın altında dayanağı yazıyor.
Bu sayfa neden var. Türkiye'deki proje portallarına baktık. Bir tanesi her projeye aynı 7 soruyu otomatik basıyor — teslim tarihi, daire tipleri, konum, otopark, metrekare, ısıtma, firma. Yani zaten künyede yazan şeyler. Diğerlerinde SSS hiç yok. İncelediğimiz hiçbir proje sayfasında cayma hakkı, teminat ya da bina tamamlama sigortası geçmiyor. Alıcının parasını asıl bunlar koruyor. Bu sayfa onları anlatıyor.
Sözleşme ve haklarınız
Ön ödemeli konut satışı, Türkiye'de tüketiciyi en çok koruyan sözleşme tiplerinden biri — ama haklarınızı bilmiyorsanız hiçbiri kendiliğinden işlemiyor.
Henüz bitmemiş bir konutu satın aldığınızda yaptığınız şey hukuken bir "ön ödemeli konut satış sözleşmesi"dir. Bu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ayrı bir bölümüyle düzenlenmiş özel bir sözleşme tipi.
Fark şu: bitmiş bir evi alırken parayı verip tapuyu alırsınız, iş biter. Maketten alırken parayı henüz var olmayan bir şey için ödersiniz. Kanun bu yüzden satıcıya sizde olmayan yükümlülükler yükler — şekil şartı, teminat, azami teslim süresi, cayma ve dönme hakkı.
Dayanak 6502 sayılı Kanun md. 40–46 · Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (RG 27.11.2014/29188, son değişiklik RG 04.08.2022/31913)
Muhtemelen değil. Ön ödemeli konut satışı resmî şekil şartına tabidir. Sadece iki geçerli yol var:
- Yazılı sözleşme artı kat irtifakının tapu sicilinde sizin adınıza tescili, ya da
- Noterde "düzenleme şeklinde" satış vaadi sözleşmesi.
Önemli bir ayrıntı: sözleşme bu şekilde yapılmadıysa satıcı bu geçersizliği size karşı ileri süremez. Yani kural sizi korumak için var; satıcı "sözleşme zaten geçersizdi" diyerek kurtulamaz. Ayrıca geçerli bir sözleşme kurulmadan sizden hiçbir ad altında para ya da senet istenemez.
Noterde yapılan satış vaadini ayrıca tapuya şerh ettirin. Şerh, konutun başkasına satılmasına karşı sizi korur ve beş yıl etkilidir.
Dayanak 6502 md. 41 · Yönetmelik md. 6 · TMK md. 1009
Evet, ve iki ayrı hakkınız var. Karıştırılıyor, ikisi çok farklı.
1 · Cayma hakkı — 14 gün. Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, hiçbir gerekçe göstermeden ve tek kuruş cezai şart ödemeden cayabilirsiniz. Satıcı, bildiriminizi aldığı tarihten itibaren 14 gün içinde aldığı her şeyi iade etmek ve tüm senetleri size geri vermek zorundadır. Cayma bildirimini noter aracılığıyla yapın.
2 · Sözleşmeden dönme — 24 ay. Cayma süresi geçtiyse de bitmiş değil. Konut size teslim edilene kadar, sözleşme tarihinden itibaren 24 ay boyunca gerekçe göstermeden dönebilirsiniz. Bu durumda satıcı, ödediğiniz vergi ve harçların yanında bir tazminat alıkoyabilir — ama tavanı kanunla sınırlı:
| Sözleşmeden ne kadar sonra | Satıcının alıkoyabileceği azami |
|---|---|
| İlk 3 ay | %2 |
| 3–6 ay | %4 |
| 6–12 ay | %6 |
| 12–24 ay | %8 |
Yüzdeler sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır. Bazı hallerde satıcı hiçbir şey alıkoyamaz: kendi yükümlülüğünü ihlal etmişse, alıcı vefat etmişse, alıcı kalıcı olarak ödeme gücünü yitirmişse ya da aynı konut birden fazla kişiye satılmışsa.
Dayanak 6502 md. 43 ve md. 45 · Yönetmelik md. 8–9
Bu, maketten alımın en gerçek riski ve kanunun cevabı teminat zorunluluğu.
Konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce şu dördünden birini sağlamak zorundadır: bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş (aşamalı ödeme) sistemi veya bağlı krediye dayalı teminat.
Bina tamamlama sigortası özellikle güçlü: poliçeden doğan tazminat satıcının iflas masasına giremez, haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz. Yani müteahhit batsa bile o para sizindir.
"Bizde bina tamamlama sigortası var" demeleri yeterli değil — poliçenin kendisini isteyin, sigorta şirketini ve kapsamını görün. Uygulamada sigortacılar bu ürünü sınırlı veriyor, çoğu proje banka teminat mektubu ya da hakediş sistemiyle ilerliyor.
Dayanak 6502 md. 42 · Yönetmelik md. 12 · Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (13.06.2024)
Yönetmelik zorunlu içeriği tek tek sayıyor. En az 12 punto ve okunabilir olmak zorunda. Aşağıdakilerden biri eksikse sözleşmeyi imzalamayın:
- Konutun ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numarası
- Net ve brüt alanı ve nitelikleri
- Peşin ve taksitli toplam fiyat ve tam ödeme planı
- Faiz oranı ve gecikme faizi — gecikme faizi, akdi faizin %30 fazlasını aşamaz
- Teslim tarihi
- Yapı ruhsatının tarihi ve numarası
- Sağlanan teminatın türü
- Cayma ve dönme haklarınıza ilişkin bilgi
- Şikâyet ve başvuru mercileri
Ayrıca sözleşmeden en az bir gün önce size bir ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Aynı gün form verip imza attıran satış süreci kurala aykırıdır.
Dayanak Yönetmelik md. 5 ve md. 7
Uygulamada çok sorulan bir soru, çünkü birçok alıcı teslimden önce çıkmayı planlıyor. Cevap sözleşmenizde ne yazdığına bağlı.
Kanun devri yasaklamıyor, ama satıcılar sözleşmelere genellikle devir yasağı ya da devir bedeli maddesi koyuyor: "kalan borç kapatılmadan devredilemez", "devirde satış bedelinin %2'si komisyon alınır" gibi. Bunlar geçerli olabilir.
Ayrıca hatırlatalım: 24 ay içinde sözleşmeden dönme hakkınız her hâlükârda duruyor. Devir yolu kapalıysa dönme yolu açıktır.
Uyuşmazlığın parasal büyüklüğüne göre iki yol var:
| Tutar | Başvuru yeri |
|---|---|
| 186.000 TL'nin altı (2026) | Tüketici Hakem Heyeti — ücretsiz, avukat şartı yok |
| 186.000 TL ve üzeri | Tüketici Mahkemesi — önce zorunlu arabuluculuk |
Parasal sınır her yıl yeniden değerleme oranıyla güncelleniyor; 2026 için 186.000 TL olarak belirlendi. Mahkeme yolunda arabuluculuk dava şartıdır — atlanırsa dava usulden reddedilir.
Dayanak 6502 md. 68 ve md. 73/A · 2026 parasal sınırları (RG 23.12.2025/33116)
Tapu, iskan, kat mülkiyeti
Elinizdeki kâğıdın adı önemli. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, "ne zaman tapu alırım" sorusunun da "krediyi neden vermiyorlar" sorusunun da cevabı.
Tek cümleyle: kat irtifakı arsa payına bağlı bir haktır, kat mülkiyeti dairenin kendisinin mülkiyetidir.
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Ne zaman | Bina bitmeden, onaylı projeye göre | Bina bittikten sonra |
| Neyin sahibisiniz | Arsanın bir payı | Bağımsız bölümün tamamı |
| Şartı | Onaylı mimari proje + yönetim planı | Yapı kullanma izni (iskan) |
| Kredi | Zor, şartlı, düşük oranlı | Sorunsuz |
Bina bitip iskan alındığında kat irtifakı, kat mülkiyetine kendiliğinden (re'sen) çevrilir. Tek bir kat irtifakı sahibinin talebi bile bu işlemi başlatabilir.
Dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 2, 3, 12, 14 (5912 sayılı Kanun değişikliği)
Alınabilir ama bedeli var, ve o bedeli çoğu alıcı taşınana kadar fark etmiyor.
İmar Kanunu açık: "Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar." Aynı maddeye göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir — anahtarı almanız binanın bittiği anlamına gelmiyor.
Pratikte iskansız bir dairede karşılaşacaklarınız:
- Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği açılamaz; şantiye elektriğiyle, komşularla ortak sayaçta yaşarsınız
- Kat mülkiyetine geçilemez, tapunuz kat irtifakında kalır
- Çoğu banka bu konuta kredi vermez ya da şartlarını ağırlaştırır — satmak istediğinizde alıcınız kredi bulamaz
- Yapı ruhsata aykırı yapılmışsa imar cezası ve yıkım riski gündeme gelebilir
Dayanak 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30 ve md. 31
Bu sorunun tek bir cevabı yok, çünkü "tapu" iki farklı şeyi anlatıyor:
- Kat irtifakı tapusu — projeye göre çıkarılır, teslimden çok önce sizin adınıza tescil edilebilir. Ön ödemeli satışın geçerli iki şeklinden biri zaten budur.
- Kat mülkiyeti tapusu — iskan alındıktan sonra, kat irtifakından re'sen çevrilir.
Satıcının size hangi aşamada hangi tapuyu vereceği sözleşmede yazılı olmalı. "Teslimde veririz" gibi bir ifade yeterli değil; hangi tapu, hangi koşulla, ne zaman?
Bu, alıcıların en sık düştüğü ve en pahalıya patlayan tuzak.
Müteahhitler projeyi finanse etmek için arsayı bankaya ipotek ettirir. Bu normaldir — sorun, sizin daireniz satıldıktan sonra ipoteğin kaldırılmamasıdır. İpotek dururken tapu devri yapılamaz; müteahhit bankaya borcunu kapatmadan sizin daireniz üzerindeki ipotek kalkmaz. Şikâyet sitelerinde "yıllardır ipotek kaldırılmadığı için tapu alamıyorum" türü kayıtlar bu yüzden çok.
Aynı riskin bir başka yüzü: aynı dairenin birden fazla kişiye satılması. Bu hâlde kanun sizi korur — satıcı sözleşmeden dönmenizde hiçbir tazminat alıkoyamaz — ama davayla geçen yılları geri getirmez. Şerh bunun ilacıdır.
Sözleşmede ikisinin de ayrı ayrı yazması zorunlu. Yönetmelik konutun "net ve brüt alanı"nı zorunlu içerik saymıştır.
Aradaki fark küçük değil. Brüt alan duvarları, ortak alan payını, kimi projede balkonu içerir; net alan fiilen kullandığınız yerdir. Aynı daire için 150 m² brüt / 115 m² net gayet olağandır.
Net alan sadece yaşam alanınızı değil ödeyeceğiniz KDV'yi de belirler (Fiyat dışı masraflar başlığına bakın).
Dayanak Yönetmelik md. 7 · net alan tanımı: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
Zorunlu Deprem Sigortası, belediye sınırları içindeki tapulu meskenler için kanunen zorunludur ve üç yerde karşınıza çıkar: tapu işlemlerinde, elektrik aboneliğinde ve su aboneliğinde. Yani poliçeniz yoksa tapu devrini de yapamazsınız, evi de açtıramazsınız.
Güncel tarife (1 Ağustos 2026'dan itibaren):
| Azami teminat | 2.451.062 TL |
| Betonarme birim m² bedeli | 11.562 TL/m² |
| Muafiyet (her hasarda) | sigorta bedelinin %2'si |
Azami teminatın anlamına dikkat: DASK evinizin tamamını değil, bu tavana kadarını karşılar. Ankara'da 8 milyon TL'lik bir konutun deprem riski DASK'la tam olarak kapanmaz — üzerine ihtiyari konut sigortası gerekir.
Dayanak 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu · DASK tarifesi 01.08.2026
Ödeme planı ve kredi
"Faizsiz 20 ay taksit" cümlesi kulağa iyi geliyor. Gerçekten iyi mi, onu peşin fiyatla karşılaştırmadan bilemezsiniz. Bu bölüm o hesabı nasıl yapacağınızı anlatıyor.
Çoğu zaman değil. Faiz, fiyatın içine gizlenmiş olur.
Test basit ve tek soruyla yapılır: "Bugün tamamını peşin ödesem fiyat kaç olur?" Aradaki fark, vade boyunca ödediğiniz örtülü faizdir.
Peşin fiyatı söylemeyen, "peşinde de aynı fiyat" diyen satıcıda kırmızı bayrak vardır.
Dört madde, dördü de sözleşmede aranacak:
- Taksitler sabit mi, endeksli mi? ÜFE, TÜFE, döviz ya da inşaat maliyet endeksine bağlı taksitler vade boyunca reel yükünüzü sabit tutar. Sabit TL taksit alıcının lehinedir — enflasyon borcu eritir. Endeksli planlarda bu avantaj yoktur.
- Ara ödeme (balon ödeme) var mı? Birçok plan 6., 12., 18. aylarda büyük ara ödemeler içerir. Nakit akışınızı toplam vade değil, bu takvim belirler.
- Gecikme faizi kaç? Kanun tavan koyuyor: gecikme faizi akdi faizin %30 fazlasını aşamaz.
- Erken kapatma mümkün mü, indirim var mı? Sözleşmede yazmıyorsa sonradan tartışma çıkar.
Verir, ama koşullu — ve koşullar çoğu alıcının beklediğinden ağır.
| Tapu tipi | Kat irtifakı da kabul edilir, kat mülkiyeti şart değil |
| İnşaat tamamlanma oranı | Ziraat Bankası'nda asgari %90; piyasada genel eşik %80 |
| Teminat | Konut üzerine ipotek tesisi zorunlu |
| Ekspertiz | SPK lisanslı değerleme zorunlu; olumsuz rapor red sebebi |
| Arsadaki ipotek | Müteahhidin arsa ipoteği fekkedilmeden süreç tıkanır |
Kaynak Ziraat Bankası konut kredisi koşulları, Temmuz 2026
Temmuz 2026 itibarıyla bankaların konut kredisi faizleri aylık %2,80 – %3,15 bandında. Yıllık bileşik karşılığı yaklaşık %39–45. Azami vade 120 ay (10 yıl).
Bu oranların ne demek olduğunu bir örnekle görmek gerekiyor: 500.000 TL / 120 ay kredide toplam geri ödeme 1,77–1,97 milyon TL — yani anaparanın yaklaşık 3,5–4 katı.
Kaynak Banka ilan edilen oranları, Temmuz 2026 · TCMB Konut Fiyat Endeksi, Haziran 2026
Burada 2026'da önemli bir değişiklik oldu ve çoğu alıcı bilmiyor. BDDK, 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla sıfır/ikinci el ayrımını kaldırdı; yerine konutun Enerji Kimlik Belgesi sınıfını koydu. Çekebileceğiniz azami kredi artık hem konutun değerine hem enerji sınıfına bağlı:
| Konut değeri | A–B sınıfı | C | D ve altı |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL'ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 5 – 7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7 – 10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10 – 20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Somut sonuç: 13,7 milyon TL'lik bir daire için enerji sınıfı A/B ise azami kredi ~6,9 milyon TL (%50); D ise ~4,1 milyon TL (%30). Aradaki fark 2,8 milyon TL peşinat demek.
Dayanak BDDK Kurul Kararı No. 11364, 29.01.2026
Konuşulan parametreler ilgi çekici: aylık %1,20 sabit faiz, 180 ay vade, ilk kez ev alacaklar için. Bu oran, bugünkü piyasa faizinin (aylık %2,80–3,15) yarısından az — aynı taksitle alabileceğiniz konut değerini kabaca ikiye katlar.
Dürüst cevap: acil ihtiyacınız yoksa ve ilk konutunuzsa, izlemeye değer. Ama henüz var olmayan bir krediye dayanarak sözleşme imzalamayın. Kesinleşmiş şartları görmeden plan yapmak, plan değil temennidir.
Fiyat dışı masraflar
Alıcıların en çok sorduğu ve satış ofisinde en az konuşulan şey: daire fiyatı dışında ne kadar para çıkacak? Cevap, satış bedelinin %3 ila %5'i.
Ankara'da 8.000.000 TL'lik yeni bir konut, %60 kredi (4,8 milyon TL) varsayımıyla örnek hesap:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tapu harcı %4 (tamamı alıcıda) | 320.000 TL |
| Döner sermaye + ipotekli işlem | ~12.900 TL |
| Ekspertiz (değerleme) | ~15.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti (binde 5 + BSMV) | ~27.600 TL |
| İpotek tesis | ~2.500 TL |
| DASK + konut sigortası (1 yıl) | ~8.000 TL |
| Toplam | ~386.000 TL (satış bedelinin %4,8'i) |
Toplam %4. Kanunen alıcıdan binde 20 (%2), satıcıdan binde 20 (%2) ayrı ayrı alınır. Sözleşmeyle tamamının alıcıya yüklenmesi uygulamada yaygındır ama bu, yasal sorumluluğu değiştirmez.
Harcın matrahı beyan edilen gerçek satış bedelidir ve hiçbir hâlde emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Buna ek olarak döner sermaye (tapu hizmet bedeli) ödenir. 2026'da temel gösterge 2.227 TL olup yöresel katsayıyla çarpılır; Ankara gibi yoğun bölgelerde ipotekli bir işlemde toplam 12.000 TL'yi bulabilir.
Dayanak 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a ve md. 63 · TKGM 2026 döner sermaye tarifesi
Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınmış projelerde — yani bugün satılan hemen her yeni projede — oran kademelidir:
| Net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı | %10 |
| Net alanın 150 m²'yi aşan kısmı | %20 |
Dikkat: hesap net alan üzerinden ve kademeli yapılır. 170 m² net bir dairede tamamına %20 değil, ilk 150 m²'ye %10, kalan 20 m²'ye %20 uygulanır.
Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) kapsamındaki konutlarda ilk 150 m² için oran %1'dir. İkinci elden, KDV mükellefi olmayan birinden alımda KDV doğmaz.
Dayanak 2007/13033 sayılı BKK · Cumhurbaşkanı Kararı 5359 (01.04.2022) ve 7346 (10.07.2023)
Kredi tahsis ücretinin yasal tavanı kredi tutarının binde 5'idir (%0,5). Üzerine %15 BSMV eklenir. Bunun üstünde talep edilen tutar iade edilmelidir.
3.000.000 TL kredide: 15.000 TL tahsis + 2.250 TL BSMV = 17.250 TL.
Diğer kalemler: ekspertiz 9.000–20.000 TL (Ankara çarpanı İstanbul'un altında), ipotek tesis 1.500–3.000 TL.
Dayanak Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretlere İlişkin Yönetmelik (RG 04.10.2014/29138)
Neredeyse her zaman olur, ve çoğu alıcının sandığından fazladır.
Müteahhidin nakde ihtiyacı vardır — özellikle inşaatın erken aşamasında. Peşin ödeme, onun için banka finansmanının yerine geçer. Bu yüzden peşin ile taksitli fiyat arasındaki fark, çoğu projede %10–20 bandındadır.
Peşin ödemede de teminat ve şekil şartı aynen geçerlidir. Parayı topluca veriyor olmanız, noter ve teminat adımlarını atlamak için sebep değil — tam tersine daha da önemli hâle getirir.
Teslim, gecikme, kalite
Şikâyet sitelerinde projeden ev alımıyla ilgili birinci sıradaki dert teslim gecikmesi, ikincisi tapu/iskan, üçüncüsü vaat edilenden düşük kalitede teslim. Bu bölüm üçünü de kapsıyor.
Önce yasal çerçeve: ön ödemeli konut satışında teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Sözleşmede daha kısa bir tarih varsa o tarih bağlayıcıdır.
Gecikme hâlinde dört seçeneğiniz var:
- Sözleşmeden dönmek. Gecikme satıcının yükümlülük ihlali olduğu için hiçbir kesinti yapılmadan paranızın tamamını talep edebilirsiniz.
- Sözleşmede ısrar edip tazminat istemek. Konutu almaya devam edip kira kaybı / kullanımdan yoksun kalma tazminatı talep edebilirsiniz — o dönemde eşdeğer bir konutun kirası ölçü alınır.
- Ödediğiniz parayı güncellenmiş değeriyle istemek. Nominal iade, enflasyon ortamında ağır kayıptır; "denkleştirici adalet" ilkesiyle güncellenmiş tutar talep edilir.
- Teminata başvurmak (30+ birimli projelerde).
Dayanak 6502 md. 44 (7392 sayılı Kanun değişikliği, 22.10.2022) · md. 45 · TBK md. 112
Bu, hukuken ayıplı ifadır ve sessiz kalmamanız gereken bir durumdur.
Satış ofisindeki örnek daire, broşür, katalog ve reklam sözleşmenin parçası sayılır. Vaat edilen marka ve nitelikteki malzeme yerine düşüğü kullanıldıysa; ortak alanlarda gösterilen sosyal tesis yapılmadıysa; daire planı değiştirildiyse talep hakkınız doğar.
Yapmanız gerekenler, sırayla:
- Teslim tutanağını çekincesiz imzalamayın. Eksik ve kusurları tek tek yazdırın; yazdırmıyorlarsa "ihtirazi kayıtla" not düşün.
- Her şeyi tarihli fotoğraf ve video ile belgeleyin.
- Broşür, ilan, örnek daire fotoğrafı, yazışmalar — saklayın. Vaadin ispatı bunlarla yapılır.
- Ayıp ihbarını yazılı (tercihen noter) yapın.
Dayanak 6502 md. 8–11 (ayıplı mal) · 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 3
Tek bir soruyla başlayın: "Yapı ruhsatının tarihi nedir?"
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi. Ruhsat tarihi 1 Ocak 2019 ve sonrasıysa yapının statik tasarımı bu yönetmeliğe göre yapılmıştır. Daha eski tarihli bir ruhsatla hâlâ inşa ediliyorsa, tasarım 2007 yönetmeliğine göredir.
Ardından şu belgeleri isteyin — hepsi mevcut olmak zorunda:
- Zemin ve temel etüt raporu
- Yapı denetim kuruluşunun kimliği ve hizmet sözleşmesi
- Beton (küp/karot) ve donatı laboratuvar test raporları, seviye tespit tutanakları
- Onaylı statik proje — ve fiilen inşa edilenle karşılaştırması
Dayanak TBDY 2018 (RG 18.03.2018/30364 mükerrer, yürürlük 01.01.2019) · 4708 sayılı Kanun
Broşür ve satış ofisi size bunu söylemez. Kendiniz bakacaksınız:
- Bitirdiği projeleri yerinde gezin. Teslim ettiği bir sitede oturanlarla konuşun — teslim zamanında mı oldu, iskan çıktı mı, ne kadar sürdü?
- Şikâyet sitelerinde firma adını aratın. Tekrar eden bir örüntü varsa (gecikme, iletişimsizlik, ayıplı teslim) görürsünüz.
- Ticaret sicilinden şirketin kuruluş tarihine ve sermayesine bakın. Her proje için yeni şirket kuran yapılar dikkat gerektirir.
- Devam eden kaç projesi var? Aynı anda çok sayıda proje yürüten firmalarda nakit akışı riski yükselir.
- Teminatı hangi yolla sağlamış? Bina tamamlama sigortası poliçesi ya da banka teminat mektubu isteyin.
Anahtarı almadan önce elinizde olması gerekenler:
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan) — yoksa ne zaman alınacağı yazılı taahhüt
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapusu, üzerinde ipotek/haciz olmadığı teyidi
- Onaylı mimari proje ve dairenizin plan paftası
- Enerji Kimlik Belgesi (kredi limitinizi de belirliyor)
- DASK poliçesi
- Yönetim planı — site nasıl yönetilecek, aidat neye göre paylaşılacak
- Kusur/eksik listesi ile teslim tutanağı
- Kullanılan malzemelerin marka ve garanti belgeleri (asansör, kombi, doğrama)
Satın aldığınız şey, onaylı projedeki konuttur. Proje sonradan değiştirilirse bu sözleşmeye aykırılıktır.
Kanun bu hâli özel olarak korumuş: projede değişiklik yapılması, sözleşmeden hiçbir tazminat ödemeden dönebileceğiniz hâller arasında sayılıyor. Yani "kat sayısı arttı", "havuz iptal edildi", "blok yeri değişti" durumlarında %2–8'lik kesinti tablosu işlemez; paranızın tamamını isteyebilirsiniz.
Dayanak 6502 md. 45 · Yönetmelik md. 9
Türkiye'de çok sık yaşanan durum — ve "otur, sonra hallederiz" teklifiyle geliyor.
Hatırlatalım: inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. İskan yoksa bina hukuken bitmemiştir; kalıcı abonelikler açılamaz, kat mülkiyetine geçilemez.
Yapılacaklar:
- Teslim tutanağına "iskan alınmamıştır" şerhini düşürün.
- Satıcıya noterden ihtarname çekip iskan için makul süre verin.
- Bu sürede doğan zararları (kira, geçici abonelik farkı, ortak sayaç maliyeti) belgeleyin.
- İskan alınamama sebebini öğrenin — çoğu zaman projeye aykırı imalat ya da müteahhidin kurum borçları çıkar. İlki sizi doğrudan ilgilendirir.
Dayanak 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30–31 · 634 sayılı KMK md. 12
Aidat ve site yaşamı
Konutun bedelini ve kredi faizini hesaplayan alıcı, üçüncü kalemi çoğu zaman atlıyor. Sosyal tesisli bir sitede aidat, yıllık olarak konut değerinin yüzde birkaçına ulaşabiliyor.
Aidat artışında yasal bir tavan yoktur. Kira artışındaki gibi bir sınır aramayın — yok. Sık duyulan "yeniden değerleme oranı" devlet harçları içindir, site yönetimlerini bağlamaz.
Aidat, genel kurulda onaylanan işletme projesi bütçesine göre belirlenir. Yani gider bütçesi ne kadarsa aidat o kadar olur.
İtiraz yolu var ama süresi kısa: genel kurul kararının iptali için karardan itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 37
Genellikle tutmaz, ve bu bir tesadüf değil — sistematik olarak düşük çıkar.
Sebebi basit: satış aşamasında henüz site oluşmamıştır, gerçek gider kalemleri bilinmez ve düşük bir rakam satışı kolaylaştırır. Gerçek aidat, ilk genel kuruldan sonra ortaya çıkar ve genellikle ciddi biçimde yükselir.
Bağlam: 2026'da Ankara'da aidatlar tüm konut tiplerinde %30–40 arttı. Sosyal tesisli üst segment projelerde aylık rakamlar beş haneli seviyelere ulaştı.
Beğendiğiniz olanaklar, aynı zamanda aidat faturanızdır. Etki sırasına göre:
- Personel — en büyük ve en hızlı artan kalem. Asgari ücrete endekslidir. 24 saat güvenlik, üç vardiya demektir; tek başına kadro maliyetini katlar.
- Havuz. Su, ısıtma, kimyasal, cankurtaran, bakım. Kapalı ve ısıtmalı havuz, açık havuzun kat kat üzerindedir.
- Peyzaj. Geniş yeşil alan sulama, bahçıvan kadrosu ve mevsimlik bitki demektir.
- Ortak alan elektrik, su, doğalgaz tüketimi.
- Asansör, jeneratör, hidrofor, yangın sistemi periyodik bakımları.
- Fitness, sauna, tenis kortu, sosyal tesis işletmesi.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kuralı arsa payıdır; ortak gider ve avans payı kural olarak arsa payına göre paylaşılır. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım (eşit bölüşüm ya da m² esası) kararlaştırılmışsa o uygulanır.
Bu, şikâyet konusu olan gerçek bir anlaşmazlık başlığıdır — "aidatın arsa payına göre hesaplanmaması" başlıklı şikâyetler bu yüzden çok.
Dayanak 634 sayılı KMK md. 20 ve md. 28 · 7579 sayılı Kanun (RG 22.05.2026/33261) ile yapılan değişiklik
Olması gerekir — ama uygulamada ayrıştırıldığı ve alıcıya sürpriz olarak geldiği görülüyor. Şikâyet kayıtlarında en sık rastlanan örüntülerden biri, ortak alan elektriğinin aidattan ayrı ve geriye dönük olarak faturalandırılması.
Sorulacak sorular:
- Aidat neleri kapsıyor, neler ayrıca faturalanıyor?
- Ortak alan elektrik ve su sayaçları ayrı mı, aidata mı dahil?
- Sosyal tesis kullanımı aidata dahil mi, ayrı ücretli mi?
- Otopark ve depo için ek bedel var mı?
- Boş (oturulmayan) dairede aidat ne kadar ödenir?
Sorunuzun cevabı burada yoksa
Takip ettiğimiz her projenin şantiyesini gezen bir danışman var. Santral yok, çağrı merkezi yok — doğrudan o projeyi bilen kişiye bağlanırsınız.
Uzman Projeler · Sıkça Sorulan Sorular · güncelleme 31 Temmuz 2026
