Tahmini aidat neden hep düşük çıkar?

Satış ofisinde aidat sorulduğunda verilen cevap genellikle nettir ve düşüktür. Taşındıktan bir yıl sonra ödediğiniz rakam ise çoğu zaman o cevabın epeyce üzerindedir.

Bu bir tesadüf değil, yapısal bir durum. Nedenini anlatalım.

Tahmini aidat neden düşük çıkar

Satış aşamasında site henüz kurulmamıştır. Gerçek gider kalemleri — kaç güvenlik görevlisi çalışacak, havuz kaç ay açık olacak, peyzaj kaç kişilik ekip gerektirecek — bilinmez. Bu belirsizlik ortamında verilen rakam bir hesap değil, bir tahmindir; ve düşük bir tahmin satışı kolaylaştırır.

Gerçek aidat, ilk genel kuruldan sonra ortaya çıkar. Çünkü aidat, genel kurulda onaylanan işletme projesi bütçesine göre belirlenir: gider bütçesi ne kadarsa aidat o kadar olur.

Burada bilinmesi gereken kritik bilgi şu: aidat artışında yasal bir tavan yoktur. Kira artışındaki gibi bir sınır aramayın — yok. Sık duyulan “yeniden değerleme oranı” devlet harçları içindir, site yönetimlerini bağlamaz.

Bağlam vermek gerekirse: 2026’da Ankara’da aidatlar tüm konut tiplerinde %30–40 arttı. Sosyal tesisli üst segment projelerde aylık rakamlar beş haneli seviyelere ulaştı.

Aidatı yukarı iten şey: beğendiğiniz olanaklar

Aidat faturanız, aslında proje broşüründeki olanaklar listesinin parasal karşılığıdır. Etki sırasına göre:

• Personel — en büyük ve en hızlı artan kalem. Asgari ücrete endekslidir, yani her yıl asgari ücret ne kadar artarsa bu kalem de o kadar artar. “24 saat güvenlik” cümlesi, üç vardiya demektir; tek başına kadro maliyetini katlar.
• Havuz. Su, ısıtma, kimyasal, cankurtaran, periyodik bakım. Kapalı ve ısıtmalı bir havuz, açık havuzun kat kat üzerinde maliyet üretir.
• Peyzaj. Geniş yeşil alan; sulama, bahçıvan kadrosu ve mevsimlik bitki demektir. Broşürdeki “15.000 m² peyzaj alanı” ifadesi, bir yaşam kalitesi vaadi olduğu kadar bir gider kalemidir.
• Ortak alan tüketimi: elektrik, su, doğalgaz.
• Asansör, jeneratör, hidrofor ve yangın sistemi periyodik bakımları.
• Fitness, sauna, tenis kortu, sosyal tesis işletmesi.

Bu liste bir eleştiri değil — bu olanaklar sitede yaşamayı güzelleştirir. Ama seçim yaparken “sosyal tesis dolu” bir proje ile daha sade bir proje arasındaki aidat farkının on yılda ulaşacağı tutarı hesaba katmak gerekir. Kullanmayacağınız bir kapalı havuzun bakım masrafına her ay ortak oluyorsunuz.

Arsa payı mı, metrekare mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kuralı arsa payıdır: ortak gider ve avans payı kural olarak arsa payına göre paylaşılır. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım — eşit bölüşüm ya da m² esası — kararlaştırılmışsa o uygulanır.

Bu, gerçek bir anlaşmazlık başlığıdır; şikâyet kayıtlarında “aidatın arsa payına göre hesaplanmaması” tekrar eden bir konudur. Küçük daire sahipleri m² esasını, büyük daire sahipleri arsa payını savunur ve genel kurul bu tartışmayla geçer.

Satın almadan önce yönetim planını okuyun. Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı orada yazar. Sonradan değiştirmek için kat malikleri kurulunda nitelikli çoğunluk gerekir — 2026’da bu çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirildi, yani değiştirmek eskisinden kolay ama hâlâ kolay değil.

Ortak alan giderleri aidata dahil mi?

Olması gerekir, ama uygulamada ayrıştırıldığı ve alıcıya sürpriz olarak geldiği görülüyor. Şikâyet kayıtlarında en sık rastlanan örüntülerden biri, ortak alan elektriğinin aidattan ayrı ve geriye dönük olarak faturalandırılması.

Sorulacak sorular:

• Aidat neleri kapsıyor, neler ayrıca faturalanıyor?
• Ortak alan elektrik ve su sayaçları ayrı mı, aidata mı dahil?
• Sosyal tesis kullanımı aidata dahil mi, ayrı ücretli mi?
• Otopark ve depo için ek bedel var mı?
• Oturulmayan (boş) dairede aidat ne kadar ödenir?

Yeni bir sitede bu soruların yazılı cevabı çoğu zaman yoktur, çünkü yönetim henüz oluşmamıştır. O hâlde tek bağlayıcı metin yönetim planıdır.

Gerçek rakama nasıl ulaşırsınız

Broşürdeki tahmini rakamdan daha isabetli bir sayı elde etmenin iki yolu var:

• Aynı müteahhidin daha önce teslim ettiği benzer bir sitenin bugünkü aidatını sorun. Aynı işletme anlayışı, aynı kadro yapısı, benzer olanaklar — bu, tahminden çok daha gerçekçi bir göstergedir.
• Çevredeki benzer donanımlı 3–5 siteden fiili aidat rakamını öğrenin. Site yönetimlerine sormak zor değildir; oturanlar genellikle memnuniyetle söyler.

Aidata itiraz yolu da var ama süresi kısadır: genel kurul kararının iptali için karardan itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

Üçüncü kalem

Konut alırken çoğu alıcı iki rakamı hesaplar: daire bedeli ve kredi taksiti. Aidat üçüncü kalemdir ve tek farkı, ödemenin hiç bitmemesidir. Krediniz on yılda kapanır; aidat siz o evde oturduğunuz sürece devam eder ve her yıl artar.

Bu yüzden proje seçerken sorulacak soru “aidat ne kadar?” değil, “bu aidatı on yıl boyunca ödeyebilir miyim ve karşılığında aldığım olanakları gerçekten kullanacak mıyım?” olmalı.

Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, 28 ve 37 · 7579 sayılı Kanun (RG 22.05.2026/33261) ile yapılan yönetim planı değişikliği · 2026 aidat verileri, Şubat 2026 basın derlemeleri.

Aidat ve site yaşamıyla ilgili diğer sorular için Sıkça Sorulan Sorular sayfamıza bakabilirsiniz.