2026’da kredi limitinizi artık enerji sınıfı belirliyor
Konut kredisinde 2026’nın en önemli değişikliği faiz oranlarında değil, ne kadar kredi çekebileceğinizin nasıl hesaplandığında oldu. Ve çoğu alıcı bunu ekspertiz raporu geldiğinde öğreniyor.
BDDK, 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla konut kredilerinde uzun yıllardır uygulanan sıfır konut / ikinci el ayrımını kaldırdı. Yerine konutun Enerji Kimlik Belgesi sınıfını koydu. Artık çekebileceğiniz azami kredi, konutun değerine ve enerji sınıfına birlikte bakılarak belirleniyor.
Yeni kredi/değer oranı tablosu
| Konut değeri | A–B sınıfı | C sınıfı | D ve altı |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL’ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 5 – 7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7 – 10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10 – 20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Bu ne demek: somut bir örnek
Ankara’da 13,7 milyon TL‘lik bir daire alıyorsunuz. 10–20 milyon TL dilimindesiniz.
- Enerji sınıfı A ya da B ise: azami kredi %50 → yaklaşık 6,9 milyon TL
- Enerji sınıfı C ise: %40 → yaklaşık 5,5 milyon TL
- Enerji sınıfı D ve altı ise: %30 → yaklaşık 4,1 milyon TL
A sınıfı bir konut ile D sınıfı bir konut arasındaki fark, cebinizden çıkacak peşinatta 2,8 milyon TL. Aynı fiyat, aynı büyüklük, aynı bölge — tek fark bir belgede yazan harf.
Buradan çıkan pratik sonuç net: satıcıdan projenin Enerji Kimlik Belgesi sınıfını yazılı olarak isteyin. Bu, broşürde yer almayan ama finansmanınızı doğrudan belirleyen bir bilgi. Aynı zamanda pazarlıkta elinizi güçlendirir: düşük enerji sınıflı bir projede alıcı havuzu daralır, çünkü herkesin peşinat kapasitesi aynı ölçüde artmaz.
İkinci engel: inşaat tamamlanma oranı
Kredi limitini öğrendiniz, ama bir soru daha var: banka bu krediyi ne zaman verir?
İnşaat hâlindeki bir konutta bankaların aradığı asıl eşik tamamlanma oranıdır. Ziraat Bankası’nın resmî koşulunda asgari %90 tamamlanma aranıyor; piyasadaki genel eşik %80 civarında.
Tapu tipi konusunda iyi haber var: kat irtifakı tapusu kabul ediliyor, kat mülkiyeti şart değil. Ama başka koşullar sıralanıyor:
- Konut üzerine ipotek tesisi zorunlu
- SPK lisanslı ekspertiz zorunlu; olumsuz rapor doğrudan red sebebi
- Müteahhidin arsa üzerindeki ipoteği fekkedilmeden süreç tıkanır
Bu sonuncusu, alıcıların en sık takıldığı yer. Müteahhitler projeyi finanse etmek için arsayı bankaya ipotek ettirir; bu normaldir. Sorun, sizin daireniz satıldıktan sonra o ipoteğin kaldırılmamasıdır. İmzadan önce Tapu Müdürlüğü’nden takyidat belgesi alın ve sözleşmeye “tapu devrinden önce ipoteğin fekki” maddesi koydurun.
En sık kırılan plan
Şu cümleyi çok duyuyoruz: “Peşinatı ben öderim, kalanını teslimde bankadan çekerim.”
İnşaat %90’a gelmeden krediniz çıkmayacaksa, o tarihe kadarki bütün ödemeleri kendi kaynağınızdan yapabiliyor olmanız gerekir. Ödeme planındaki ara ödemeler (6., 12., 18. aylardaki büyük taksitler) ile inşaatın seviye takvimini yan yana koyun. Bu iki takvim uyuşmuyorsa plan kâğıt üzerinde kalır.
Faiz ve vade: temmuz 2026 tablosu
Bankaların konut kredisi faizleri Temmuz 2026 itibarıyla aylık %2,80 – %3,15 bandında; yıllık bileşik karşılığı yaklaşık %39–45. Azami vade 120 ay (10 yıl).
Bu oranın anlamını bir örnekle görmek gerekiyor: 500.000 TL / 120 ay bir kredide toplam geri ödeme 1,77 – 1,97 milyon TL — anaparanın yaklaşık 3,5–4 katı.
Bağlamı da verelim. TCMB verilerine göre Haziran 2026’da konut fiyatları yıllık nominal %24,5 artarken reel olarak %5,8 geriledi. Yani şu anda kredi maliyeti, fiyat artışının belirgin biçimde üzerinde. Konutu oturmak için alıyorsanız bu bir yaşam kararıdır; yatırım için ve krediyle alıyorsanız bu hesabı yapmadan karar vermeyin.
“İlk Evim” kredisini beklemeli misiniz?
Konuşulan parametreler ilgi çekici: aylık %1,20 sabit faiz, 180 ay vade, ilk kez ev alacaklar için. Bu oran bugünkü piyasa faizinin yarısından az — aynı taksitle alabileceğiniz konut değerini kabaca ikiye katlar.
Ancak 31 Temmuz 2026 itibarıyla program başlamamıştır. Başvuru ekranı açılmadı, mevzuatı yasalaşmadı; faiz, vade ve limitlerin hiçbiri resmî değil. Yılın ikinci yarısında devreye alınması bekleniyor.
Dürüst tavsiye: acil ihtiyacınız yoksa ve ilk konutunuzsa izlemeye değer. Ama henüz var olmayan bir krediye dayanarak sözleşme imzalamayın.
Dayanak: BDDK Kurul Kararı No. 11364, 29.01.2026 · Ziraat Bankası konut kredisi koşulları (Temmuz 2026) · TCMB Konut Fiyat Endeksi, Haziran 2026. Faiz oranları ve programlar sık değişir; imza öncesi bankanızdan yazılı teyit alın.
Kredi ve ödeme planı sorularının tamamı için Sıkça Sorulan Sorular sayfamıza bakabilirsiniz.
