Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Projeden ev alırken tapuda ne yazıyor
Projeden daire alan hemen herkes bu iki kelimeyle karşılaşıyor. Aradaki fark teknik bir ayrıntı değil: tapunuzun ne ifade ettiğini, kredinizin nasıl kullanılacağını ve hangi risklerle karşılaşabileceğinizi belirliyor.
Kısaca fark
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Ne zaman | Bina tamamlanmadan | Bina tamamlandıktan sonra |
| Tapuda cins | Arsa | Bina / mesken |
| İskân | Yok | Var — zorunlu şart |
| Neyi gösterir | Projenin onaylandığını | Yapının projeye uygun tamamlandığını |
Aradaki en temel fark iskân belgesidir — yani yapı kullanma izni. Kat irtifaklı bir yapıda bu belge henüz yoktur; kat mülkiyetine geçişin ön koşulu ise iskânın alınmasıdır.
Kat irtifakı riskli mi?
Hayır — projeden alımlarda olağan olan budur. Henüz inşa edilmemiş bir binada kat mülkiyeti zaten kurulamaz. Kat irtifakı, size o bağımsız bölüm üzerinde hak tanır; satabilir, devredebilir, kredi kullanabilirsiniz.
Risk tapu türünde değil, projenin tamamlanıp tamamlanmayacağında. Bu yüzden bakılması gereken şey tapunun cinsi değil, o tapunun arkasındaki firmadır.
Beş yıl kuralı
Kat irtifakı kurulduktan sonra binanın beş yıl içinde tamamlanması beklenir. Bu süre içinde tamamlanmazsa paydaşlardan biri hukuki yola başvurarak kat irtifakının iptalini talep edebilir.
Uygulamada bu iptal işleminin sıkça yapılmadığı biliniyor; ancak sözleşme yaparken teslim taahhüdünün yazılı ve tarihli olması sizin lehinize.
Sözleşme öncesi sorulacaklar
Satış ofisinde bu soruları sormanızı öneriyoruz. Cevapların yazılı olmasını isteyin.
1. Yapı ruhsatı alındı mı, tarihi ne?
Ruhsat yoksa kat irtifakı da kurulamaz. Ruhsat tarihi, inşaatın hangi mevzuata tabi olduğunu da belirler.
2. Kat irtifakı kuruldu mu, tapu ne zaman veriliyor?
Bazı projelerde satış “satış vaadi sözleşmesi” ile başlar, tapu sonra verilir. Bu ikisi aynı şey değildir.
3. İskân ve kat mülkiyetine geçiş kimin yükümlülüğünde?
Sözleşmede açıkça yazmalı. “Teslimden sonra firma tarafından yürütülecektir” gibi bir madde arayın.
4. Teslim gecikirse ne oluyor?
Cezai şart maddesi var mı, tutarı ne, hangi tarihten itibaren işliyor? Bu madde çoğu sözleşmede vardır ama tutarı sembolik olabilir.
5. Arsa payınız ne kadar?
Kat irtifakında mülkiyetiniz arsa payı üzerinden tanımlanır. Aynı metrekaredeki iki dairenin arsa payı farklı olabilir.
6. Firmanın önceki projelerinde kat mülkiyetine geçildi mi?
En değerli soru bu. Geçmiş performans, gelecek taahhütten daha bilgilendiricidir.
Kredi kullanımı
Kat irtifaklı taşınmazda konut kredisi kullanılabilir; bankalar bu konuda genellikle yapı ruhsatının alınmış olmasını arar. Ruhsatı olmayan bir projede kredi süreci sorunlu ilerler.
Takip ettiğimiz projelerin künyesinde yapı ruhsatı satırını bu yüzden ayrıca gösteriyoruz.
Özetle
Kat irtifakı yolun başı, kat mülkiyeti yolun sonu. Projeden alıyorsanız baştasınız olması normal. Dikkat edilmesi gereken, yolun sonuna kimin ve hangi taahhütle götüreceği.
Sözleşmenizi imzalamadan önce okumamızı isterseniz, bu hizmet için ayrıca ücret almıyoruz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için avukatınıza danışınız.
