Daire fiyatının dışında ne kadar para çıkıyor?
Satış ofisinde konuşulan tek rakam daire fiyatıdır. Oysa tapuda imza atarken cebinizden çıkan para bundan ibaret değil. Türkiye’deki konut alıcılarının en sık sorduğu sorulardan biri tam olarak şu: “Daire fiyatı haricinde başka ne gibi masrafım oluyor?”
Cevabı somutlaştıralım. Ankara’da 8.000.000 TL‘lik yeni bir konut alıyorsunuz ve bedelin %60’ını (4,8 milyon TL) konut kredisiyle karşılıyorsunuz.
Kalem kalem hesap
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tapu harcı %4 (tamamı alıcıda) | 320.000 TL |
| Döner sermaye + ipotekli işlem bedeli | ~12.900 TL |
| Ekspertiz (değerleme) ücreti | ~15.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti (binde 5 + BSMV) | ~27.600 TL |
| İpotek tesis ücreti | ~2.500 TL |
| DASK + konut sigortası (1 yıl) | ~8.000 TL |
| Toplam | ~386.000 TL |
Yani satış bedelinin %4,8’i. Bu, peşinatınızı hesaplarken üzerine eklemeniz gereken bir tutar — ve çoğu alıcı bunu tapu randevusundan birkaç gün önce fark ediyor.
Tapu harcı: %4, ama yarısı aslında satıcının
Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı alıcıdan binde 20 (%2), satıcıdan binde 20 (%2) olmak üzere ayrı ayrı alınır. Toplam %4.
Uygulamada müteahhitlerin tamamını alıcıya yüklemesi yaygın. Ama bu bir teamül, kanun değil — ve pazarlığa açık. Yukarıdaki örnekte harcın satıcı payı 160.000 TL. Sözleşme görüşmesinde bu kalemi gündeme getirmek, tek bir cümlede toplam masrafınızı 386.000 TL’den yaklaşık 226.000 TL’ye indirir.
Fiyat üzerinde pazarlık yapamadığınız bir projede bile harç paylaşımı üzerinde pazarlık yapabilirsiniz. Satıcı için bu, fiyat listesini bozmadan verilebilecek bir taviz olduğu için çoğu zaman daha kolay kabul edilir.
Bir uyarı: harçtan tasarruf etmek için düşük bedel beyan etmeyin. Harcın matrahı beyan edilen gerçek satış bedelidir ve hiçbir hâlde emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Düşük beyan tespit edildiğinde harç farkı artı vergi ziyaı cezası doğar. Üstelik ileride satarken, düşük görünen alış bedeliniz yüzünden daha yüksek değer artışı kazancı vergisi ödeyebilirsiniz.
KDV: hangi oran, hangi alan üzerinden
Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 ve sonrasında alınmış projelerde — yani bugün satılan hemen her yeni projede — KDV kademelidir:
- Net alanın 150 m²’ye kadar olan kısmı: %10
- Net alanın 150 m²’yi aşan kısmı: %20
İki ayrıntı önemli. Birincisi hesap brüt değil net alan üzerinden yapılır. İkincisi kademelidir: 170 m² net bir dairede tamamına %20 değil, ilk 150 m²’ye %10, kalan 20 m²’ye %20 uygulanır.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlarda ilk 150 m² için oran %1’dir. İkinci elden, KDV mükellefi olmayan birinden alımda ise KDV doğmaz.
Fiyat sorarken netleştirin: “Bu fiyat KDV dahil mi?” Broşür fiyatlarının KDV hariç verildiği durumlar var ve %10’luk fark, 8 milyonluk bir konutta 800.000 TL demek.
Kredi masrafları ve yasal tavan
Kredi tahsis ücretinin yasal tavanı, kredi tutarının binde 5’idir (%0,5). Üzerine %15 BSMV eklenir. 3.000.000 TL’lik bir kredide: 15.000 TL tahsis + 2.250 TL BSMV = 17.250 TL. Bunun üzerinde talep edilen tutarın iadesini isteyebilirsiniz.
Ekspertiz ücreti Ankara’da 9.000 – 20.000 TL bandında; SPK’nın asgari ücret tarifesine, konutun büyüklüğüne ve bölgesine göre değişir. Kritik ayrıntı: kredi reddedilse bile bu ücret çoğu zaman iade edilmez. Başvurudan önce bankayla ön görüşme yapıp konutun ve projenin kredilendirme kriterlerine uyduğunu teyit ettirin.
İpotek tesis ücreti 1.500 – 3.000 TL arasındadır.
DASK: seçenek değil, kapı
Zorunlu Deprem Sigortası üç yerde karşınıza çıkar ve üçünde de zorunludur: tapu işlemlerinde, elektrik aboneliğinde ve su aboneliğinde. Poliçeniz yoksa tapu devrini yapamaz, evi açtıramazsınız.
1 Ağustos 2026’dan itibaren geçerli tarifede azami teminat 2.451.062 TL, betonarme yapılarda birim maliyet 11.562 TL/m², her hasarda muafiyet sigorta bedelinin %2’si.
Azami teminatın anlamına dikkat edin: DASK evinizin tamamını değil, bu tavana kadarki kısmını karşılar. 8 milyon TL’lik bir konutun deprem riski DASK ile tam olarak kapanmaz; üzerine ihtiyari konut sigortası gerekir. Konut sigortası, 100 m² bir daire için bina ve eşya dahil yıllık 3.000 – 10.000 TL bandındadır.
Sözleşmeden önce sorulacak dört soru
- Fiyat KDV dahil mi, dairenin net alanı kaç m²?
- Tapu harcının satıcı payını kim ödüyor? Bu pazarlığa açık mı?
- Tapu devri hangi aşamada yapılacak, o tarihte hangi masraflar doğacak?
- Kredi kullanacaksam, bu proje için ekspertiz yaptırmadan önce banka ön onay verir mi?
Dayanak: 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a ve md. 63 · TKGM 2026 döner sermaye tarifesi · 2007/13033 sayılı BKK ile Cumhurbaşkanı Kararları 5359 (01.04.2022) ve 7346 (10.07.2023) · Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretlere İlişkin Yönetmelik (RG 04.10.2014/29138) · 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu ve DASK tarifesi (01.08.2026). Tutarlar 31 Temmuz 2026 itibarıyladır ve değişebilir.
Masraf kalemlerinin tamamı ve örnek hesap için Sıkça Sorulan Sorular sayfamıza bakabilirsiniz.
