Maketten ev alırken elinizdeki üç hak: 14 gün, 24 ay, 30 birim
Projeden ev almak, bitmiş bir ev almaktan hukuken farklı bir iştir. Parayı henüz var olmayan bir şey için ödersiniz — ve kanun tam da bu yüzden size, normal bir alışverişte bulunmayan üç ayrı hak tanır.
Bu haklar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te yazıyor. Uygulamada sorun şu: satış ofisinde bunlar anlatılmıyor, sözleşmede de en arkada, en küçük puntoda duruyor. Türkiye’deki proje portallarını taradık; incelediğimiz hiçbir proje sayfasında cayma hakkı, sözleşmeden dönme ya da teminat zorunluluğundan söz edilmiyordu.
Üçünü sırayla anlatalım.
Birinci hak: 14 gün, gerekçesiz, cezasız
Sözleşmeyi imzaladığınız tarihten itibaren on dört gün içinde, hiçbir gerekçe göstermeden ve tek kuruş cezai şart ödemeden cayabilirsiniz.
“Gerekçesiz” ifadesi burada teknik bir anlam taşıyor: satıcının kusurunu ispat etmeniz gerekmez, fikrinizi değiştirmiş olmanız yeterlidir. Satıcı, cayma bildiriminizi aldığı tarihten itibaren 14 gün içinde aldığı her şeyi iade etmek ve imzaladığınız tüm senetleri size geri vermek zorundadır.
İki pratik not. Birincisi: cayma bildirimini noter aracılığıyla yapın. Telefonla, e-postayla ya da satış ofisine söyleyerek yaptığınız bildirimin ispatı zordur. İkincisi: bağlı kredi kullandıysanız, kredi sözleşmesi cayma süresi bitmeden yürürlüğe girmez ve bu süre boyunca banka sizden faiz, komisyon ya da masraf isteyemez.
İkinci hak: 24 ay boyunca sözleşmeden dönme
On dört gün geçtiyse iş bitmiş değil. Konut size teslim edilene kadar, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört ay boyunca yine gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilirsiniz.
Bu ikinci hakta satıcı, ödediğiniz vergi ve harçların yanında bir tazminat alıkoyabilir. Ama ne kadar alıkoyabileceği kanunla sınırlanmıştır ve zamanla artar:
| Sözleşmeden ne kadar sonra | Satıcının alıkoyabileceği azami |
|---|---|
| İlk 3 ay | Sözleşme bedelinin %2’si |
| 3 – 6 ay | %4 |
| 6 – 12 ay | %6 |
| 12 – 24 ay | %8 |
Bazı hallerde satıcı hiçbir şey alıkoyamaz: kendi yükümlülüğünü ihlal etmişse, alıcı vefat etmişse, alıcı kalıcı olarak ödeme gücünü yitirmişse, projede değişiklik yapılmışsa ya da aynı konut birden fazla kişiye satılmışsa.
Bu listedeki “projede değişiklik” maddesi özellikle önemli. Kat sayısı arttıysa, sözleşme ekindeki vaziyet planında olan havuz iptal edildiyse ya da blok yeri değiştiyse, yukarıdaki yüzde tablosu işlemez; paranızın tamamını isteyebilirsiniz. Bunu ispat edebilmek için sözleşmenin ekine onaylı vaziyet planını ve mimari projeyi ekletmeniz gerekir. “Broşürde vardı” demek zordur, “sözleşme ekindeki projede vardı” demek kolaydır.
Bir uyarı: iade için kanun satıcıya 180 gün tanıyor. Dönme kararı verirken bu süreyi nakit planınıza yazın.
Üçüncü hak: teminat — ama yalnızca 30 birim ve üzerinde
Maketten alımın en gerçek riski müteahhidin işi bitirememesidir. Kanunun buna cevabı teminat zorunluluğu.
Konut adedi 30 ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce şunlardan birini sağlamak zorundadır: bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş (aşamalı ödeme) sistemi ya da bağlı krediye dayalı teminat.
Bina tamamlama sigortası bunların en güçlüsü. Poliçeden doğan tazminat satıcının iflas masasına giremez, haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz. Yani müteahhit batsa bile o para sizindir.
Şimdi kritik kısım: 30 birimin altındaki projelerde bu zorunluluk yoktur. Küçük bir projeden alıyorsanız, teminatsız alım yapıyor olabilirsiniz ve bunu kimse size söylemez. Sorulacak soru basit: “Bu projede toplam kaç bağımsız bölüm var?”
30’un üzerindeyse bir soru daha: “Teminatı hangi yolla sağladınız?” Cevap “bina tamamlama sigortamız var” ise poliçenin kendisini isteyin. Uygulamada sigorta şirketleri bu ürünü sınırlı veriyor; çoğu proje banka teminat mektubu ya da hakediş sistemiyle ilerliyor. İkisi de geçerli, ama hangisi olduğunu bilmeniz gerekir.
Bu üç hak ne zaman işlemez
Hepsinin ön koşulu aynı: geçerli bir sözleşme. Ön ödemeli konut satışı resmî şekil şartına tabidir ve sadece iki geçerli yolu vardır:
- Yazılı sözleşme artı kat irtifakının tapu sicilinde sizin adınıza tescili, ya da
- Noterde “düzenleme şeklinde” satış vaadi sözleşmesi.
Noterde sadece imza onaylatmak yetmiyor — “düzenleme şeklinde” olması gerekiyor, bunlar noterlikte iki ayrı işlemdir. Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı bir kâğıt geçersizdir.
Kanunun ince bir korumasını da bilin: sözleşme bu şekilde yapılmadıysa satıcı bu geçersizliği size karşı ileri süremez. Kural sizi korumak için var; satıcı “zaten geçersizdi” diyerek sıyrılamaz.
Bir ön koşul daha: yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ruhsat yoksa satışın kendisi yasal değildir. Ruhsatın tarihi ve numarası sözleşmede yazmak zorunda.
İmzadan önce yapılacaklar listesi
- Ön bilgilendirme formunu en az bir gün önce isteyin. Aynı gün form verip imza attıran satış süreci kurala aykırıdır.
- Yapı ruhsatının tarih ve numarasını sözleşmede görün.
- Projenin toplam bağımsız bölüm sayısını ve teminat türünü öğrenin.
- Teslim tarihinin sözleşmede yazdığından emin olun. Yasal tavan 48 aydır; sözleşmede daha kısa bir tarih varsa o bağlar.
- Sözleşmeye onaylı vaziyet planı ve mimari projeyi ekletin.
- Noterdeki satış vaadini tapuya şerh ettirin. Şerh beş yıl etkilidir ve konutun başkasına satılmasına karşı sizi korur.
- Tapu Müdürlüğü’nden ada/parselin takyidat belgesini alın; arsa üzerinde ipotek ya da haciz var mı görün.
Anlaşmazlık çıkarsa: 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklar Tüketici Hakem Heyeti’ne gider — ücretsizdir, avukat zorunlu değildir. Üzeri tüketici mahkemesidir ve dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
Dayanak: 6502 sayılı Kanun md. 40–46 · Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (RG 27.11.2014/29188, son değişiklik RG 04.08.2022/31913) · 7392 sayılı Kanun (22.10.2022) · 2026 parasal sınırları (RG 23.12.2025/33116). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Daha fazlası için Sıkça Sorulan Sorular sayfamızın sözleşme başlığına bakabilir, takip ettiğimiz projeleri inceleyebilirsiniz.
